概要：面临国家政策的大大调控和大型房地产企业的竞争，合作开发毫无疑问沦为中小型房地产企业发展的必由之路。目前对房地产合作开发的研究较较少，且集中于在对法律方面的研究。文章根据企业实际问题，对房地产的合作开发问题从企业自身和国家法律两个方面分析。

　　关键词：中小型房地产企业；房地产融资；合作开发 　　 　　自2010年开始，国家不断加强对房地产行业的宏观调控，各地方也相继实施了调控政策，大型房地产企业亦在“攻城掠地”抢占市场，中小型房地产开发企业面对极大的存活压力，合作开发沦为它们存活与发展的必然选择。　　一、中小型房地产企业合作开发的必要性 　　（一）宏观调控下中小房地产企业融资更加无以 　　1、宏观调控下房地产企业储备的土地使出无以 　　（1）开发商黑市大量土地。房地产行业的高额利润更有了众多资金转入到房地产市场，这必定使得土地供给的竞争更为轻微。

据国家统计局统计资料，2005年前11个月，我国购买土地面积中，未完成研发土地面积近1.7亿平方；2005年全国房地产百强企业共计储备土地面积4亿平方。　　（2）国家增大了对房地产开发企业闲置土地的处理力度。在2008年里，整顿闲置土地毫无疑问沦为房地产政策调控的在重头戏。

2008年1月，国务院办公厅印发《国务院关于增进节约集约用地的通报》（国发〔2008〕3号），通报认为：一是优先开发利用空闲、荒废、闲置和陈旧利用的土地，努力提高建设用地利用效率；二是严格执行闲置土地处理政策，即土地闲置剩两年、依法应该使用权交还的，极力使用权交还，重新安排用于。对于黑市土地的开发商而言，往往采行三种方式处置手中的土地：筹集资金自律研发；出让土地；与其他企业合作开发。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　2、取得房地产开发土地的门槛提升 　　2006年8月国土资源部印发的新规范实行，具体了必需划入讨、拍电影、挂起让国有土地的六类情形，更进一步完备了土地使用权的转让制度，严格控制了拨给土地和协议转让土地的范围。2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行牵头施行了《土地储备管理办法》，此办法又更进一步完备了土地储备制度，使得土地供给更为规范和严苛。

一系列土地调控政策的实施，提升了征地成本和房地产开发企业取得土地的门槛。　　（二）国内房地产行业自身特点 　　房地产是典型的资金密集型行业，对于房地产企业来说，土地和资金是企业的生命，无论是土地的出售还是项目的研发都必不可少高额资金的反对。而且，国内房地产企业以中小房地产企业为主，它们不存在自身研发资质较低、自有资金较少、负债率低，融资难的问题仍然后遗症着中小房地产企业。　　此外，国内房地产行业超过10%的净利润（家电业2%，IT业2%-3%）更有了其他行业有实力的大型企业重新加入房地产开发的大军中，使得房地产市场的竞争更为轻微，同时也让中小房地产开发企业的日子更加伤心。

因此，在种种不利条件之下，合作开发毫无疑问不会沦为中小房地产企业发展的必由之路。　　二、中小型房地产企业合作开发的定义及类型 毕业论文网 http://www.lw54.com 　　（一）合作开发的定义 　　合作开发，分成狭义的合作开发和广义的合作开发。

狭义的合作开发所指的是双方当事人誓约，由一方获取建设用地使用权，另外一方获取资金、技术、劳务等合作开发土地、建筑房产项目等，共计担风险，分享收益的房地产开发方式。而广义上的合作开发，则是指任何由两方合作展开房地产开发项目的都可以划入合作开发房地产的范畴。本文只辩论广义的合作开发。　　（二）合作开发的类型 　　中小型房地产企业合作类型主要有两种：密切型合作和松散型合作。

　　1、密切型合作 　　密切型合作，指合作的各方联合出资、构成新的具备法人资格的经济实体。其特点是：参与合作的方式是出资；构成的经济实体具备法人资格；合作各方联合经营、共计胜盈亏，仅有以自己出资的财产为缩承担责任。　　但是，密切型合作案例较为少见，因为这种类型的合作开发方式周期长、风险大，往往牵涉到到法律问题，如股权转让、股权之争、份额之争等。

　　2、松散型合作 　　松散型合作，指合作各方联合出资、联合经营，构成一个合伙性质的、不具备法人条件的经济牵头的组织。目前最少见的合作开发方式多使用松散型合作，因为该模式相互之间约束性较小，风险亦较小，但是也不会不存在各类法律风险。

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